不動産評価を含めてトータルサポート
近年、売買や資金調達（担保融資）、固定資産の減損会計の適用、M&A、公営施設の民営化等々、様々な局面で、不動産以外の動産や特殊な不動産であるインフラ施設について、適正な時価把握の必要性が高まっております。
特に、従来は帳簿価格での価値把握が主体であった動産は、金融機関、監査法人、税務当局等による審査が厳格化する中、
時価での価値把握が必須となりつつあります。
また、これらの評価において、当該資産単独での価値ではなく、
複合する資産の価値を総合的に判断する事業評価の手法の適用が求められるケースがあります。
このような状況を背景に、日本不動産研究所では、多様化する時価評価・価格調査ニーズに対応すべく、経験豊富な不動産鑑定士、一級建築士、公認会計士、証券アナリスト等の資格保有者を擁し、通常の不動産評価に加え、動産・インフラ施設及びこれらに関する事業の各種評価・調査のご相談にお応えしております。
主なサービス
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動産評価
動産評価の対象となる資産には、不動産以外のすべての資産が該当しますが、ご相談の多い資産は、以下のとおりです。- 工場機械（圧延機、ベルトコンベア等）
- 医療機器（MRI、CT等）
- レジャー設備（観覧車等）
- 建設重機（ホイルローダー、ショベルカー等）
- クレーン（ガントリークレーン等）
- 船舶（旅客船、貨物船等）
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インフラ評価
インフラ評価の対象となる資産には、多様なものがありますが、ご相談の多い資産は、以下のとおりです。- 発電施設（火力発電、太陽光発電、水力発電、バイオマス発電等）
- 熱供給施設（ボイラー、蓄熱槽等）
- 空港施設（旅客ターミナル、貨物ターミナル等）
- 鉄道施設（駅舎、レール、車両等）
- 港湾施設（岸壁等）
- 造船ドック（乾ドック、浮ドック等）
- プラント施設（生コンプラント等）
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事業評価
複合する資産の価値を総合的に判断する事業評価においては、企業価値評価の際に用いられるWACC（加重平均資本コスト）を利用したDCF法と原価法を併用することにより信頼性の高い評価を行っております。
事業評価についてご相談が多いケースは、以下のとおりです。- 太陽光発電設備（上場インフラファンドの事業で、制度上事業評価が求められるケース）
- 空港施設、鉄道財団、プラント施設等（特殊な事業の評価が求められるケース）
- 工場機械等の動産（土地建物と一体としての評価が求められるケース）
お答えします！ 福田 明俊 資産ソリューション部 企業資産評価室 次長
中矢 琢士
資産ソリューション部 企業資産評価室 専門役
FAQ
動産・インフラ・事業評価が必要となるのは、主にどのような場面でしょうか。
- 売買・賃貸
客観性のある売買価格や設定賃料が求められる場合 - 資金調達・担保評価
適切な担保価値評価が求められる場合 - 固定資産の減損会計
減損の兆候把握、減損の損失の測定などで時価の把握が求められる場合 - M&A
M＆A実施後にPPA（買収価額を譲受企業が保有する資産、負債に配分する手続き）を実施する場合 - インフラ施設の民営化
PPP・PFI・コンセッション制度などを活用したインフラ施設の民営化において、事業成立可能性の検討のため施設の価値把握が求められる場合
動産・インフラ・事業評価については、準拠すべき法令等があるのでしょうか？
動産・インフラ・事業評価については、不動産鑑定評価の場合と異なり、法令等の強制はなく、準拠すべき基準等もありません。
各社が、海外の評価基準等を参考に独自に評価を行っているのが実情です。
日本不動産研究所の動産・インフラ・事業評価の特徴を教えてください。
動産・インフラ・事業評価においては、単独の資産が評価の対象となることは希で、多くの場合、各資産は不動産と一体としてその効用を発揮しているため、不動産を含めた資産全体での価値把握が必要となります。不動産の価値が資産全体の大半を占め、不動産部分の適切な価値把握がポイントとなることも少なくないため、動産・インフラ･事業評価においても不動産評価のエキスパートである当研究所に優位性があります。
当研究所では、不動産鑑定士、一級建築士、公認会計士、証券アナリスト等の専門家が不動産を中心とした多数の資産評価の実績をベースに、不動産鑑定評価基準を準用しつつ、海外の評価基準や国内の評価実務慣行を総合的に勘案し、最適な評価を行っています。
組織形態を一般財団法人とすることで独立性と中立性を有した当研究所による評価は、客観性、第三者性を有するものとして、お客様より高い評価をいただいています。